不動産用語集【さ行】

・サービーサー(さーびーさー)

金融機関等から委託を受け、債権の回収代行を専門に行う民間会社。サービーサー法が施行されたことで、これまで弁護士にしか認められていなかった業務が解禁された。参考:整理回収機構（RCC)。


・差押(さしおさえ)

民事訴訟法上、債権保全のために執行機関が債務者の財産の処分を禁止する強制行為。 競売や公売手続きの開始と同時に行なわれる。


・さらし物件(さらしぶっけん)

物件情報としては多くの業者に知れ渡っているものの、どの業者も相手にしない、いわば「さらしもの」となっている物件のこと。


・CSアンテナ(しーえすあんてな)

静止軌道上の通信衛星（CS）を利用して受信するアンテナ。マンションなどで共同受信している場合見られないチャンネルもあるので注意が必要。CSは《communicationssatellite》の略。


・市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)

都市計画法に基づく都市計画区域内のうち、市街化を抑制する区域。


・敷金の持ち回り(しききんのもちまわり)

収益物件やオーナーチェンジ物件を売買で購入するとき購入時に現賃貸入居者の退去時に返金（債務）する敷金や保証金を購入者（新オーナ-・家主）が引き継ぐこと。


・司法書士(しほうしょし)

裁判所・検察庁・法務局に提出する書類の作成代行、登記手続や供託手続きの代理等を行う。不動産登記と会社設立などの商業登記が業務の大半を占めている


・シャンプードレッサー(しゃんぷどれっさー)

シャワー機能のついた洗面化粧台


・重要事項の説明義務(じゅうようじこうのせつめいぎむ)

宅建業者は、宅地建物取引に際し、売買、交換もしくは貸借の相手方、もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者(以下「相手方等」という)に対して契約が成立するまでに、その者が取得し、または借りようとしている宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、公法上の権利関係・取引条件等について書面(重要事項説明書)を交付して、宅地建物取引主任者から説明をさせなければならない(宅建業法35条)。なお、宅地建物取引主任者は当該書面に記名押印をするとともに、説明をするときは、相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。


・使用貸借(しようたいしゃく)

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければならない。使用収益の対価を支払わない(無償)点において賃貸借と異なる。使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。


・署名(しょめい)

文書などに氏名を自署すること。⇒記名。


・親族(しんぞく)

血縁と婚姻とを基礎とした人と人との関係。民法では、6親等以内の血族と配偶者、3親等以内の姻族を法律上の親族としている。


・ステカン(すてかん)

電信柱や街路灯などにくくりつけてある使い捨て看板の事


・整理回収機構（RCC)(せいりかいしゅうきこう)

公的資金が投入されたが破綻した住宅金融専門会社（旧住専）や金融機関の資産整理・回収を主な業務としているわが国唯一の公的サービサーである。


・セットバック(せっとばっく)

都市計画区域内において建築物を建築するさい、建築物を、建基法の規定により道路の境界線から一定の距離を後退させることをいう。具体的には前面道路がいわゆる2項道路(4m未満の道路)である宅地に建築物を建築する場合は、その建築物を道路の中心線から2m(ただし、道路の反対側がガケまたは川などの場合は、そのガケ等の側の道路の境界線から水平に4m)以上後退(セットバック)されなければならない(建基法42条2項)。壁面線が指定されている道路に面している宅地に建築物を建築する場合は、当該壁面線まで建築物を後退(セットバック)させなければならない(建基法47条)。道路斜線制限により中高層建築物の一部を後退させる(セットバック)(建基法56条1項1号)場合の3通りがある。


・千三屋（せんみつや）(せんみつや)

本来は千のうち三つしか本当の事しか言わないひとの意。ほらふき。不動産取引が、千のうち三回しかまとまらない仲介業者。


・専用使用権(せんようしようけん)

分譲マンションにおいて、ある特定の区分所有者が排他的に使用できる権利。バルコニーや専用庭に設定されている。専用庭の一部が駐車場になっている場合や、店舗前面部分に多い。該当区分所有権がある限り使えるのが一般的。管理規約にて規定する。専用使用権を消滅させるには管理規約の変更が必要である（4分の3の特別決議）が、該当の区分所有者の承諾が必要なため。実質的に永久使用となる。


・S（サービスルーム）(さーびするーむ)

建築基準法上居室とは認められない納戸


・指値(さしね)

顧客が売買の依頼をするにあたって指定した値段のこと。不動産取引では売主指定価格を出値（だしね）、買主指定価格を指値（さしね）と区別している。近年は賃貸においても借主から指値が入り、貸主と賃料交渉をするケースも珍しくなくなってきた。


・更地（さらち）(さらち)

建物等の定着物が無く、且つ使用収益を制約する権利（地上権など）が付着していない土地。

・CF(しーえふ)

塩化ビニール系の床材。表面層と裏打ち層の間に発泡層をはさんでいるため、保温性、衝撃吸収性があり水に強い。台所やトイレ、洗面所の床仕上げ材として多用されている。


・敷居（しきい）(しきい)

襖や障子をはめ込む溝が掘ってある下側の横木のこと。鴨居に比べると溝は浅くできている。⇒鴨居。



・シックハウス症候群(しっくはうすしょうこうぐん)

室内の汚染された空気が原因で、住人がめまい、頭痛、吐き気、目・鼻・のどの痛みなどの体調不良を訴える現象。住宅の気密性が高まり、住宅建材や塗料などから出る化学物質により引き起こされる。


借地権(しゃくちけん)

【地上権】又は【賃借権】の総称。地上権とは、他人の土地において、その土地を専用に使用する権利の事。地主に地代を払わず権利設定時に一括で支払うものもある。居住するためであればその上に建物を建てたり、改装や建て替えができ、地上権を転貸したり、登記したり、売買することもできる。一方、賃借権は土地を借りる権利で、地主に賃料を支払う。賃借権を譲渡したり転貸するには地主の承諾が必要。地上権は物権であるが、賃借権は債権である。



・終身借家制度(しゅうしんしゃくやせいど)

【高齢者の居住の安全確保に関する法律】に基づく終身建物賃貸借契約による借家権の事。60歳以上の高齢者（同居人は配偶者か60歳以上の親族）または同居の配偶者が借主になり、死亡するまで契約した住宅に入居できる仕組み。段差解消など一定のバリアフリー化を施し、都道府県知事の認可を受けた賃貸住宅が対象となる。同居する配偶者や60歳以上の親族は、借主が死亡しても1カ月以内に申し出れば、終身賃貸借を継続可能。


・守秘義務(しゅひぎむ)

宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、75条の2)。宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられている。「正当な理由」が認められる場合として、たとえば、裁判のさい、または税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等があげられる。


・譲渡担保(じょうとたんぽ)

債権保全のため、ある財産権を債権者に譲渡する形式の物的担保をいう。民法に規定はないが、取引の慣行から生まれ、判例学説によって認められた担保である。債務者乙は、債権者甲に譲渡担保に供した目的物をそのまま使用収益できるので、生産財等について多く設定されるが、不動産についても用いられ、登記原因を「譲渡担保」とすることも認められている。債務が完済されると目的物の所有権は乙に復帰するが、弁済されないと甲はこれを第三者丙に売却し、または自己の所有とすることによって、優先弁済を受けることになる。ただし、甲は債権額を超える部分の精算をしなければならない。乙の他の債権者丁が目的物を差し押えたとき、甲は第三者異議の訴(民事執行法38条)ができる。


・シロアリ(しろあり)

家の土台、柱など木材を食い荒らす害虫。我が国にはヤマトシロアリとイエシロアリの2種類が生息している。建物新築時は薬品による木材・土壌処理、浴室の腰壁をブロック積みやRC造にしておくと良い。中古建物売買の場合は売主に過去にシロアリの発生があったかを確認する必要がある。


・新築(しんちく)

新築とは、造作工事が完了してから1年未満で未使用のものに限られる。したがって、1年未満であっても1度使用（入居）したものは中古物件となる。


・ステカン業者(すてかんぎょうしゃ)

主に路面の店を持たず、建築業者を廻り公開前の建売情報をつかみ、その現場近くに大量の捨て看板を貼り付け、その反響で営業している不動産業者。



・政令指定都市(せいれいしていとし)

地方自治法により、人口50万人以上の政令で指定された市のこと。指定された市は、都道府県に準じた行政事務を行なうことができ、通常は都道府県への届等も市役所に出せばよいことになる。現在、札幌・仙台・さいたま・千葉・川崎・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸・広島・福岡・北九州の13市。



・先行登記(せんこうとうき)

不動産取引においては、所有権移転登記の申請手続きおよび目的物の引渡しという売主の債務と、売買代金の支払いという買主の債務とは同時履行の関係にあるのが原則である(民法533条)が、金融機関が買主に融資する場合は担保を確保するため売主が最終代金を受け取る前に目的物の所有権移転登記等を金融機関から求められることがあり、これを実務界では先行登記と呼んでいる。なお、先行登記に伴う売主のリスクを回避するため、実務上、売主に借入金の受領権限を与える措置がとられる。



・専有部分(せんゆうぶぶん)

マンション・オフィスビル等で、一棟の建物の中に独立した構造上区分された部分を専有部分といい、区分所有権とはこの専有部分を対象とした所有権のこと。


・専用庭(せんようにわ)

区分所有のマンションや賃貸物件で、1F居住者が専用で使用できる庭のこと。区分所有の場合、庭部分も通路やバルコニーと同じく共有部分ではあるが、毎月使用料を払うことによって専用使用できる。


・債権(さいけん)

特定の相手方に、対して、ある行為をするよう請求する権利。⇔債務契約によって発生する。民法による契約の種類:贈与・売買・交換・消費貸借・使用貸借・賃貸借・雇傭・請負・委託・寄託・組合・終身定期金・和解の計13種類、当人の合意で新・契約可契約以外によって発生する。民法の法定債権事務管理・不当利得・不法行為の計3種類。


・差配(さしはい)

地主・家主に代わって貸地・貸家の保守管理を行う行為。その行為をする者を差配人という。


・更地(さらち)

土地形状のうち、建築物が無く、平坦にされた土地のこと。



・塩漬け不動産(しおづけふどうさん)

銀行・企業などが担保として所有している不動産のこと。不良債権解消のために競売するも、最低販売価格の縛りから思うように現金化できず、所謂「塩漬け」状態で流通が停滞すること。


・敷延（しきえん）(しきえん)

敷地延長地の略。道路と接する部分が路地状になっている土地。形が旗竿に似ているため旗竿地という人もいる。一定の建築物が制限される。



・シックハウス症候群(しっくはうすしょうこうぐん)

主に新建材に含まれる化学物資が原因で起きる一連のアレルギー症状。


・借地権割合(しゃくちけんわりあい)

借地権価格のその所有権価格に対しての割合。一般に商業地域の割合がもっとも高い。


・住宅金融公庫(じゅうたくきんゆうこうこ)

昭和25年に制定された住宅建設資金融資を専門に扱う金融機関として、全額政府出資で設立された公的金融機関。


・省エネルギー住宅(しょうえねるぎーじゅうたく)

屋根や壁の素材や構造で冷暖房の効率を高め、エネルギー消費を少なくできる。住宅の建設コストは高くなるが、以後の光熱費を安くできる


・職権登記(しょくけんとうき)

登記は当事者の申請または官公署の嘱託によるものが原則だが、これら申請や嘱託によらないで登記官が職権で行う登記。


・真壁（しんかべ）(しんかべ)

柱の見える壁のこと。壁の仕上げが柱面より後退して取り付けられており、主に和室などに用いられている。


・新築後未入居(しんちくごみにゅうきょ)

住宅は完成してから一年を超えたものは新築と表示して広告や販売が出来ない為、未使用を表すときに使われる。


・隅切り(すみきり)

道路と道路が交差する部分の敷地の角を切り取り、道路に提供することで車や自転車、人などの交通安全を図り、車両の転回を容易にさせるもの。


・施工会社(せこうがいしゃ)

建物の建築工事を行なう会社のこと。


・専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約。依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約を付した契約である。媒介契約を締結した業者は、書面の交付義務、価額等について意見を述べる際の根拠明示義務が課されているが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、媒介契約の有効期間を3か月以内とすること、依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること、媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどが義務づけられている。


・専有面積(せんゆうめんせき)

専有部分の面積。専有面積には壁芯と内法（うちのり）の2つの表示方法があり、壁芯は隣の専有部分との間の壁の真中を囲んだ線で計算し、内法は専有部分の壁の内法で囲んだ線で計算する。


・底地（そこち）(そこち)

借地権の付着している宅地における当該宅地の所有権。つまり、宅地に建物の所有を目的とする地上権・賃借権を設定した場合、その宅地の所有権を指すもの。所有権に地上権・賃借権を設定すると地主に帰属する不完全所有権と借地人に帰属する借地権とに分かれるがこの不完全所有権が底地である。


・債務不履行(さいむふりこう)

債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう(民法415条)。履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の3つの態様がある。履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできるが、債権者はこれとともに損害賠償の請求もできる(同条前段)。履行不能または不完全履行で、もはや履行の余地がない場合には、これに代わる損害賠償請求ができる(同条後段)。また双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、もしくは原状回復を図ることができる。


・サブリース(さぶりーす)

不動産管理業者が1棟のアパート・マンション・ビルを一括で借り上げ転貸すること。所有者は自ら管理する煩わしさがなく、入居者の有無に左右されず家賃を受け取れるメリットがあるが、賃料は相場より10〜15％ほど安くなるデメリットがある。また、管理業者が倒産するリスクもある


・CATV(しーえーてぃーぶい)

ケーブルテレビジョンの略。有線テレビ放送のため、電波障害などによる映像の乱れが無くクリアーである。最近はインターネット事業も、ケーブルを利用して展開し主力事業になりつつある。電話回線によるインターネットよりも送受信速度が速く、電話料金も掛からない。


・市街化区域(しがいかくいき)

都市計画法に基づく都市計画区域内のうち、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域。


・敷金(しききん)

賃貸契約時に借主が貸主に一定の額を預けておき、解約時に借主に返却される金銭。賃料の未払い・不払いの担保として、あるいは解約時に借主が負担すべき修繕費等に使用される。住宅賃貸の場合は賃料の1〜3ヶ月分程度。店舗や事務所を借りる際の保証金も似たような性質のものである


・私道負担(しどうふたん)

不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。


・シャワーカーテン(しゃわーかーてん)

単身用の賃貸物件やホテルなどのお風呂で見かける撥水カーテンのこと。バスタブの中で身体を洗ったり、シャワーを浴びる時に水が回りに飛び散らないようにカーテンの裾をバスタブの内側へ入れて使用する。海外では浴室の床が防水してないことも多く、日本と違って洗い場で洗う習慣がない。バス・トイレが一緒の三点ユニットバスには必需品。


・住宅性能保証制度(じゅうたくせいのうほしょうせいど)

安全性、居住性、耐久性などを一定水準以上に保つため、昭和57年に財団法人性能保証住宅登録機構(現 財団法人住宅保証機構)を設立。建設会社は登録制で、機構が現場検査を行い、合格した住宅を登録する。保証制度の内容により、1年から10年の保証を行う。


・償却(しょうきゃく)

アパート・マンションの敷金及び貸店舗・貸事務所の保証金のうち・借主に返還されない部分をいう。


・所在地（しょざいち）(しょざいち)

所在地とは不動産の物件説明などで言う時は不動産登記法による登記地番番号（地番区域（所在）+地番）をいう。一般的に言う時は住居表示番号（街区符号＋住居番号。住所のほか居住や一時滞在地を含む。


・賃差（ちんさし）(しんさし)

賃料差押えの略。債務者が支払を延滞しているとき、債権者が債務者が所有している収益不動産の賃料を差し押さえること。債務者に賃料を支払している借り主は第3債務者になる。通常は裁判所の手続きが必要。


・ステイン塗り(すていんぬり)

木材の自然木理（もくり）を生かすため、着色剤を素地に含浸させる塗装のこと。水性ステイン・アルコールステイン・油性ステイン（オイルステイン）に大別される。通常はステイン塗りの後、ワックスやクリアーラッカーで仕上げる。



・制限能力者(せいげんのうりょくしゃ)

旧無能力者制度。平成12年4月1日から法改正が施行されている。単独で法律行為ができない者の事を言い、制限無能力者には以下がある。成年被後見人・被保佐人・被補助人・未成年者。


・接道義務(せつどうぎむ)

都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされている(建基法43条)。


・専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

依頼者が、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止したもの。宅建業者は、依頼を受けてから7日以内に指定流通機構（レインズ）に物件登録をしなければならず、2週間に1回以上の報告（業務処理状況）義務を負う。報告は口頭・書面のどちらでもよく、有効期間は3ヶ月で、依頼者側から更新できる。


・専用住宅(せんようじゅうたく)

自ら居住の用だけに供している家屋。


・即完（そっかん）(そっかん)

即日完売の略。